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新冠疫情已經(jīng)3年，3年里實(shí)體行業(yè)受到哪些影響，整個(gè)客流的復(fù)蘇情況怎樣，作為線下主消費(fèi)渠道的百貨業(yè)態(tài)和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)發(fā)生了什么樣的變化？

8月24-26日，由中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)、南京市商務(wù)局主辦，上海博華國(guó)際展覽有限公司特別協(xié)辦的“第十九屆中國(guó)百貨零售業(yè)高峰論壇”上，贏商tech CEO周艷斌先生對(duì)后疫情時(shí)代購(gòu)物中心市場(chǎng)做了深度分析解讀。

疫后客流三階段

2020年到2022年，中國(guó)的整個(gè)購(gòu)物中心的客流大致經(jīng)歷三個(gè)階段。

一是劇烈調(diào)整期，新冠疫情來(lái)的時(shí)候，全中國(guó)集中式的像武漢，其他城市，管控得非常嚴(yán)厲。

二是波動(dòng)中下降，2021年整體的客流的趨勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)特別劇烈的這種震蕩。

三是復(fù)蘇期。目前是第三階段，今年以來(lái)，客流逐步環(huán)比回升，通過(guò)監(jiān)測(cè)的客流曲線數(shù)據(jù)判斷，市場(chǎng)復(fù)蘇的信號(hào)比較明顯。2022年上半年，購(gòu)物中心的客流的跌幅大約是23%，客流的絕對(duì)值接近2020年的同期水平。今年5月，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心客流環(huán)比增幅達(dá)到今年最高水平，29.1%，6月份放緩，當(dāng)然仍然維持在16%以上，客流接近去年的同期水平。

圖：2020H1-2022H1購(gòu)物中心場(chǎng)日均客流變化及同比增速

圖：2021年7月至2022年6月購(gòu)物中心場(chǎng)日均客流變化及環(huán)比增速

分區(qū)域看，華中、華東、東北、華南區(qū)域近兩年的客流的增速差距較大，總體看，南方城市的客流波動(dòng)比北方更為劇烈，整體上北方消費(fèi)市場(chǎng)的基本面是比較穩(wěn)定的。東北、西北、華北區(qū)域，購(gòu)物中心的客流水平恢復(fù)至2020年水平的95%以上。

從城市的級(jí)別來(lái)看，下沉市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)更好，尤其是四五線城市，6月份的客流恢復(fù)情況，四五線城市的商業(yè)恢復(fù)至2020年6月份的90%以上，而高線級(jí)城市的恢復(fù)程度整體上不及下沉城市。從商圈的客流表現(xiàn)來(lái)看，核心區(qū)位的客流受疫情的影響最大，比如廣州的天河路商圈，有天河城、正佳、萬(wàn)菱匯、太古匯，只要廣州有疫情，客流的波動(dòng)幅度最大的就是這4個(gè)商場(chǎng)，所以2022年上半年的市級(jí)購(gòu)物中心是商圈外向客流量的2.21倍，對(duì)比去年同期的2.35倍的數(shù)據(jù)可以看到，它是出現(xiàn)了明顯的下滑的。

按商圈發(fā)展類型來(lái)分，成熟商圈也是這樣，2022年上半年，成熟商圈客流的絕對(duì)值高于新興商圈，但是同比跌幅也是高于新興商圈。不同項(xiàng)目的檔次的客流對(duì)比，中高端的購(gòu)物中心的客流比較堅(jiān)挺，高端購(gòu)物中心的客流受疫情影響非常強(qiáng)烈，不抵中低端的購(gòu)物中心。

“至暗”時(shí)刻或已過(guò)去

除上海以外，商業(yè)一線城市的客流回暖，向市場(chǎng)釋放出一個(gè)積極信號(hào)，除了商業(yè)一線城市以外，其余的線級(jí)城市的購(gòu)物中心的日均客流環(huán)比增幅在18%以上，度過(guò)3月以來(lái)的最低點(diǎn)。

1到4月的客流情況，去掉上海以外，一線城市商業(yè)的客流的同比跌幅比其余的城市較小，客流下跌幅度很大程度上是由疫情管控造成的，實(shí)體行業(yè)的客流的恢復(fù)很大程度上受疫情的影響最大。一旦管控解除了，一線城市的商業(yè)回暖得到釋放，也會(huì)有快速的復(fù)蘇。

高線級(jí)城市，通過(guò)疫情后的客流的復(fù)蘇會(huì)持續(xù)傳導(dǎo)到三、四五線城市，一、二線城市呈現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，在疫情影響減退后，繼續(xù)快速?gòu)?fù)蘇。

今年一季度，項(xiàng)目檔次越高，跌幅越大，高端購(gòu)物中心跌幅高達(dá)26.8%，中高端檔次的購(gòu)物中心多數(shù)位于城市的核心地段，新一輪疫情，也是目前這個(gè)疫情爆發(fā)的一些主要的影響地，客流受疫情影響的這個(gè)相對(duì)來(lái)講比較大。到5月份，高端MALL的強(qiáng)勢(shì)回彈，6月，基本上客流的增幅同比在29.5%，位列第一。

2022年6月，高端購(gòu)物中心的客流是2020年6月客流水平的是132%，對(duì)比2020年疫情爆發(fā)那一年，今年是有很大的增幅的。跟去年差不多同期持平。當(dāng)所有一、二線城市的疫情的防控的減緩，場(chǎng)景限制解除以后，高端購(gòu)物中心能夠在非常短的時(shí)間內(nèi)帶來(lái)這種脈沖式的消費(fèi)恢復(fù)。從消費(fèi)意愿層面看，也是消費(fèi)需求回暖的非常積極的信號(hào)。

總體上，短期來(lái)看，隨著購(gòu)物中心客流環(huán)比回升，不確定性會(huì)出現(xiàn)下降，但消費(fèi)信心恢復(fù)是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。中長(zhǎng)期來(lái)看，我們要保持有信心，中國(guó)仍是世界最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一，我們對(duì)整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)仍然保持樂(lè)觀。

疫情重置商業(yè)基本面，行業(yè)集中度在加速

截止到今年6月底，全國(guó)3萬(wàn)方以上的購(gòu)物中心的數(shù)量大概是5451個(gè)，存量面積是4.2億，存量的增幅只有1.9%，上半年全國(guó)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心只有114個(gè)，新增面積916平方，增量的降幅為35%。

疫情前，2015到2019年，中國(guó)每年保持400到500個(gè)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)水平。2020年以來(lái)，2020年是新開(kāi)業(yè)的低谷，2022年整體上受影響比2021年還要大。

未來(lái)中國(guó)購(gòu)物中心的行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高，2020年，中國(guó)購(gòu)物中心頭部前5的企業(yè)的存量份額大概在15%到20%，疫情后，這種集中度在加速。

空置率預(yù)計(jì)上升，輕資產(chǎn)加速

空置率方面，根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，2021年全國(guó)20個(gè)一、二線城市購(gòu)物中心平均空置率同比下降18.2%到9%，也就是2020年疫情來(lái)的那年中國(guó)的購(gòu)物中心創(chuàng)歷史新高，空置率達(dá)到18%左右，2021年疫情管控相對(duì)比較平穩(wěn)，消費(fèi)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，購(gòu)物中心空置率到9%左右。但在疫情以前，中國(guó)的購(gòu)物中心的空置率大概只有6.1%。總體判斷，今年整體的空置率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，可能下半年，空鋪率仍然經(jīng)歷波動(dòng)上升的過(guò)程。

行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)化趨顯，輕、重資產(chǎn)的分離在逐漸加速。對(duì)重資產(chǎn)而言，最重要的是資產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量，對(duì)于輕資產(chǎn)來(lái)講，主要是品牌議價(jià)和運(yùn)營(yíng)效率。國(guó)內(nèi)有很多早期，最早進(jìn)行購(gòu)物中心連鎖化的企業(yè)，具備規(guī)模化優(yōu)勢(shì)以后，他們的品牌議價(jià)跟運(yùn)營(yíng)效率，還有他們的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)相較于很多區(qū)域型的小開(kāi)發(fā)商來(lái)講更有實(shí)力，所以現(xiàn)在很多購(gòu)物中心都集中在一些重運(yùn)營(yíng)的企業(yè)身上。

統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2021年底，有輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有29個(gè)，包括華潤(rùn)、龍湖、大悅城等，一共388個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。到2022年3月底，攀升到417個(gè)。

區(qū)域分布上看，輕資產(chǎn)的分布，廣東最活躍，蘇南占比大概有14%，到單個(gè)城市，上海仍然是輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目唯一一個(gè)超過(guò)20個(gè)的城市。從陣營(yíng)上看，頭部企業(yè)中，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)商管仍是業(yè)內(nèi)巨無(wú)霸企業(yè)，頭部企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)非常明顯，包括龍湖、K11等也在加速輕資產(chǎn)方面的布局。

綜上總結(jié)：

第一，從整體大的消費(fèi)基本面來(lái)看，我們對(duì)中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)看好；

第二，購(gòu)物中心現(xiàn)在是中國(guó)線下消費(fèi)的最新的流量入場(chǎng)，對(duì)購(gòu)物中心的渠道消費(fèi)也是持續(xù)看好;

第三，對(duì)零售業(yè)，在疫情后確實(shí)是要根據(jù)現(xiàn)在消費(fèi)者的一些需求的變化進(jìn)行一些調(diào)整。

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