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行業研究

存量改造，帶來商業增長的無限可能

時間：2022-12-02 16:03

11月23日，中國百貨商業協會聯合淮海路經濟發展促進會、上海淮海商業(集團)有限公司在上海召開了“2022淮海中路商業發展論壇“，會議主題為：更人文，更未來，更融合，建設高雅時尚的世界級商業街區。

以下為領展資產管理有限公司中國內地董事總經理竺海群先生的演講實錄。他的演講主題為：開拓無限——香港存量改造之王的商業秘密。

領展是一家香港上市公司，2005年香港政府把旗下180個商業進行打包，在香港作為一個房地產信托基金進行上市，這是在香港房地產信托基金上市的首創。經過了17年的發展，目前成為亞洲最大的房地產上市信托基金。公司上市時有338億港元的資產規模，到今年9月底，已經是2340億港元的資產管理規模。

經過17年的發展，公司已經是亞洲最大的REITs，也是目前唯一一個正在著力打進世界級的房地產投資和管理人的香港企業。公司的分紅是100%拿出來分給投資者的，過去17年在我們的分紅逐步的增長，既使是在去年不太景氣的情況下，每個單位分紅仍然有5.4%的增長，如果綜合下來的話，過去的分紅增長，每年都有10%。公司也有非常好的國際信譽，標普3A評級。

作為一個房地產信托企業，我們的核心競爭力主要在于資產管理、投資組合管理以及資本管理。資本管理，作為房地產信托投資基金，在資本管理上面可能是我們比較重要的標簽。在投資組合管理方面，我們一直在探討我們進入到什么樣的國家、進入到什么樣的城市，然后再進入到什么樣的賽道，我們資產組合里面用什么樣的資產組合，使得我們的投資有穩定的收益，來抵沖我們不定期的風險，我們也有專業的團隊去收購資產，在香港、中國大陸都有自己專業的團隊。

目前我們在香港大概有130個物業。2015年我們進入到中國市場，目前在北上廣深四個城市有購物中心、寫字樓。除此之外，還在澳洲、倫敦還有自己的一些寫字樓和商業物業資產。

我們做資產組合遵循以下幾點。首先是用優質資產來進行多元化物業組合，去抵消市場上的一些風險。目前在國內我們進入的都是北上廣深等一線城市，所持有的物業地塊相對是城市的核心地段。就商業來說，需要有一些地鐵或者軌道交通來對接。

我們所持有的物業，基本上是在建成開業以后，在正常的運營、正常的現金流的情況下進行收購。主要的原因在于我們希望通過這些現金或者這些租金的分紅，能保證到投資者有穩定的現金分紅。匯率上的風險，我們也做了很多匯率上對沖的方式，使得我們的資產能保持比較穩定的估值水平。

作為一個國際化的公司，我們對ESG非常重視。在環境方面，我們所改造的商業物業，都積極取得各項的綠色認證。綠色認證對于綠色建筑、綠色金融、綠色租賃等等來說取得了相得益彰的作用。在社會責任方面，我們每年會拿凈物業收入的0.25%，作為社會公益基金，到目前為止我們累計發放了1.3億港元的公益基金，惠及到的人數超過1200萬人。

公司制定了2035計劃，并分成短期目標、中期目標、長期目標。短期目標上面，我們還是會優先把ESG作為一個2035實現凈零排放的這樣一個目標，繼續的推動節能環保。中期目標，希望我們所有的物業組合能拿到100%的綠色建筑認證，盡管非常有挑戰性，也是高成本的。長期目標，是把利益相關方結合在一起，共同推進節能減排。

下面重點談一些改造內地的項目案例：

1．深圳領展中心城

這個項目是2019年收購的一個項目，當時投資66億人民幣。在收購完以后，我們就在思考，因為當時這個項目就在深圳市市政府的對面，所以在原來建設的要求有一些限高的要求，它的屋頂如圖所示，其實像一個屋頂花園。它的購物中心是往下發展的，下面有三層商業，一樓有一層的商業。在建設上面，因為這個形狀是一個圓形的形狀，圓形形狀讓里面的空間感和方向感非常困難，我們春夏秋冬的概念來解決。

項目獲得的幾項認證，“SITES”認證是項目里面的植物，它體現出來的一些水土保留，包括污水處理等等，我們在改造的時候要把這些元素考慮進去。“WELL”認證主要是跟在這個商場里面的采光，空氣的這種負離子的含氧量，然后自然光線，它是相關的，這個WELL也是在認證上面得到了相關的證書。還有LEED的綠色建筑認證。這三個證書集合在一起，目前在全球來說這是唯一的一個項目。租戶可以把這個信息告訴消費者，消費者來了以后也會，比如說兒童到這里來，家長會感到非常安心消費。

2．廣州太陽新天地

這個項目是公司剛剛收購的，在珠江新城。項目總樓面面積90,113平方米，總計約800個停車位，改造項目將分階段進行，邊經營邊改造。